О ценах на недвижимость в России: в ожидании льготной ипотеки для херсонцев
В ходе эвакуации несколько десятков тысяч жителей Херсона и области переехали в другие регионы Российской Федерации. Там им и придется обустраиваться. В связи с этим в предыдущих выпусках газеты мы рассказали, как подать документы на получение государственного жилищного сертификата и как правильно выбрать жилье и оформить сделку купли-продажи.
Теперь предлагаем узнать, сколько стоит новое жилье, которое предстоит купить на сертификаты. Перед тем, как рассказать о рынке недвижимости в России, хотим уточнить один нюанс. Подавать документы на получение государственного жилищного сертификата можно на украинские документы, но оформлять сделку купли-продажи надо уже на российский паспорт. В общем-то в этом нет ничего удивительного и тем более предосудительного: российское государство и так дает херсонцам больше, чем любое другое в мире, не говоря уже об Украине – Россия дает настоящую возможность начать заново жизнь.
Итак, нашей темой является обзор рынка недвижимости России с упором на те регионы, куда активнее всего переезжают херсонцы. Напомним, что во втором полугодии 2022 года нормативная стоимость квадратного метра, установленная Минстроем РФ, составляет 83420 рублей за квадратный метр. Одиноким людям выдают сертификат, исходя из социальной нормы предоставления жилья в 33 квадратных метра, семейным парам – 42 квадрата, а семьям, состоящим из трех и более членов, – по 18 квадратных метров на человека. И в большинстве регионов необходимо покупать жилье равное или большее по квадратуре тому, которое указано в сертификате.
Широка страна моя родная
Давайте навскидку посмотрим те города в России, где можно без проблем купить жилье на вторичном рынке за государственный жилищный сертификат. По данным портала «Росриэлт», стоимость квадратного метра жилья равная или меньшая, чем сумма компенсации 83420 р./м.кв, в следующих городах:
Архангельск – 83691; Чита – 83217; Воронеж – 82572; Томск – 82507; Хабаровск – 81768; Волгоград – 80702; Улан-Удэ – 80432; Курск – 80156; Майкоп – 78997; Тамбов – 78947; Абакан – 78791; Кострома – 78540; Омск – 76540; Ставрополь – 75448; Владимир – 74181; Пермь – 73492; Астрахань – 73343; Псков – 72650; Ярославль – 71443; Орел – 70052; Пенза – 69857; Великий Новгород – 67187; Чебоксары – 64148; Йошкар-Ола – 63875; Липецк – 62846; Рязань – 62832; Уфа – 62125; Саранск – 60661; Челябинск- 59071; Оренбург – 58536; Тверь – 58152; Саратов – 56288; Нальчик – 55847, Махачкала – 54006; Элиста – 53667; Кызыл – 50000; Брянск – 48302; Ульяновск – 44917; Смоленск – 41701; Салехард – 34012; Владикавказ – 14282.
При этом основными направлениями вынужденной миграции жителей Херсонщины являются субъекты Южного федерального округа РФ: Республика Крым, Краснодарский и Ставропольский Край, Кабардино-Балкарская Республика. А в приведенном выше списке нет ни Симферополя, ни Краснодара, ни Анапы. Но есть Нальчик, где осело немало наших.
По данным портала «НайдиДом», в Симферополе актуальная средняя цена за квадратный метр составляет 109356 р., что на 12% дешевле октября. В Анапе, где так много наших, квадратный метр стоит 127544 рубля и это на 4% дешевле октября. В Севастороле – уже 122598 р., а в Краснодаре – 119692 р.: оба города подорожали на 1% относительно октября. Бахчисарай подорожал на 5% относительно октября до 87735 р. В Евпатории ценовые агрегаторы показывают какие-то несусветные цифры, которые даже приводить не будем. На самом деле там реально купить по симферопольским ценам, если искать подальше от морского берега. А если на берегу, то можно сравнить с ЮБК.
В общем-то найти развитый город с комфортной стоимостью жилья и жизни не так сложно. Давать ссылки на коммерческие агрегаторы цен на недвижимость не будем (Яндекс вам в помощь), а вот ссылку на ЕМИСС (Единая межведомственная информационно-статистическая система) дадим — https://www.fedstat.ru/indicator/31452. Там не очень удобная навигация, но можно в каждом регионе увидеть динамику цен на разные типы недвижимости. Да, официальной статистике цен в России в отличие от Украины верить можно, где в Договорах купли-продажи указывали какие-то совсем нерыночные цены, только чтобы не платить налоги. А оценщики давали не реальную оценку, а ту, которую «надо». В общем, полный бардак был на Украине даже в такой чувствительной для простых граждан сфере.
А что вообще происходит в России на рынке недвижимости? Ниже будем опираться на материалы, взятые из профессиональных ресурсов для риелторов, банкиров и финансистов (РБК, Бумин.ру, Банки.ру, ИРН и др.).
Ретроспектива …
Рынок жилья, как известно, делится на первичный и вторичный. А дальше уже по типу: эконом, комфорт, бизнес и элит класс. Это если совсем в общих чертах и не вдаваясь в подробности. Вот просто картинка динамики цен на недвижимость в России с 2017 по 2022 год на вторичном рынке. Первичный трогать не будем, т.к. там свои особенности, да и нам – получателям государственных жилищных сертификатов – первичный рынок не интересен, т.к. фактически закрыт.
Видим, что за 5 лет цены по стране в целом выросли в 1,7-2 раза. При этом в первом полугодии 2022 года активнее всего растут цены на самое дешевое жилье. Среди причин тут и сокращение доступности жилья из-за высоких цен, и ожидаемый в 2023 году рост стоимости ипотеки.
И перспектива рынка
В последние месяцы наблюдается некоторое снижение цен, в том числе и в популярных у херсонцев городах (н-р, в Симферополе до 12% за месяц), что связывают с перечисленными выше факторами.
Все эксперты сходятся в том, что цены достигли своего писка в апреле-августе (в зависимости от региона РФ), увеличившись на 25% за первое полугодие 2022 г., а теперь начинается стагнация с плавным снижением цен по стране в среднем на 20-25% в ближайшие год-два.
Что же тянуло цены вверх и не дает им сильно падать сейчас? В первую очередь, наличие ипотечных программ для самых широких слоев населения.
Причина роста – ипотека
Правительство запустило программу льготной ипотеки для всех граждан в апреле 2020 г. Сейчас она действует до конца 2022 г. по ставке 7%. Максимальный размер кредита доступен в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях – 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Первоначальный взнос должен быть не менее 15%. По данным Дом.РФ на 11 ноября, средневзвешенная ставка топ-20 банков на льготную ипотеку составляет 6,6%, а на семейную — 5,62%. Это ниже, чем в США в ноябре! Да, в России ипотека стоит пока что дешевле, чем в США, что вызывает шок в том числе и у западных экспертов. Но такова реальность конца 2022 года.
В России также действуют и другие программы ипотеки, по которым государство субсидирует ставку из федерального бюджета: семейная (6% годовых), для IT-специалистов (5%), сельская (3%) и дальневосточная (2%).
При всем при этом Банк России ухудшил свои прогнозы по темпу прироста ипотеки до конца 2022 года — с 26,7% до 10-15%. Такой ожидаемый прирост (предположительно до уровня 2000 млрд рублей на первичном рынке и 4300 млрд рублей на рынке вторичного жилья) в ближайшие два года должен увеличить количество сделок и показать положительную динамику покупки жилья. Если же результаты ипотечного кредитования не достигнут поставленных целей, правительство будет искать иные пути их достижения: развитие новых ипотечных программ, увеличение лимитов, снижение ипотечных ставок.
Кстати, о развитии новых ипотечных программ. В середине ноября ЦБ и Правительство РФ обсуждали запуск ипотечных программ для жителей ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей. Сейчас идет разработка таких программ.
По мнению Кирилла Кулакова, соучредителя Центра независимой экспертизы собственности, возможны два сценария. ЦБ совместно с банками может разработать специальную программу для этих субъектов с учетом острой потребности в жилье. Это поможет диверсифицировать политику в области жилищного строительства — для социально незащищенных граждан будет предоставляться муниципальное жилье, для тех, кто имеет работу и доход — будет предложена льготная ипотека, возможно, более выгодная, чем на остальной территории России. Но не исключен и второй вариант — полная унификация, когда процентная ставка ипотечного кредита будет в рамках существующей программы, но требования к пакету документов будут сокращены.
По мнению вице-президента Ассоциации банков России Алексея Войлукова, для оказания финансовых услуг жителям новых регионов — как проживающих там, так и переехавших в другие субъекты России — можно выбрать несколько уполномоченных банков. По программам льготной ипотеки значительную часть расходов берет на себя государство для субсидирования процентной ставки, поэтому для банков в целом более-менее такая программа может быть интересна. Понятно, есть кредитные риски, которые остаются, но это потенциальное увеличение клиентской базы. К тому же есть госбанки, которые должны выполнять какие-то государственные задачи, брать на себя социальные функции.
Какие выводы?
Вывод первый. Только объем ипотеки в РФ сопоставим с ВВП Украины. Да, нас обманули в 2014 году и с тех пор уровень лжи о наших перспективах только рос. Вместо интеграции в бурно развивающуюся экономику с понятными перспективами нас сделали трудовым придатком Европы. Слава Богу, для херсонцев это уже позади.
Вывод второй. Если есть деньги и время, то можно немного подождать: цены еще снизятся, а российские власти должны будут запустить программы льготной ипотеки, разработанные специально под наши потребности с ориентировочной ставкой от 0 до 2%.
Вывод третий. Если есть вариант жилья, который устраивает прямо сейчас, то и покупать надо прямо сейчас. Зачем откладывать на завтра то, что можно сделать уже сегодня, тем более за деньги государственного жилищного сертификата!
Нет Комментариев