ФОТО: MAKSIM KONSTANTINOV/GLOBALLООKPRESS

С 1 июня этого года к займам с низким первоначальным взносом прибавят повышенный коэффициент риска. Царьград выяснил, что это значит, как это отразится на ставках по ипотечным кредитам для потребителя и ценах на жильё.

Что такое коэффициенты риска? Банк должен создать «заначку» на случай, если заёмщик не сможет выплатить долг по кредиту (это называется резервом на возможные потери по ссудам). Данный резерв банк формирует из своих средств, большую часть которых составляют уставный капитал (деньги владельцев и фонды, сформированные из прибыли).

При повышенном коэффициенте риска банки должны будут создавать под кредиты более существенные резервы. Потому они постараются выдавать как можно меньше кредитов. Обычно с этой целью повышаются ставки по кредитам, попадающим под действие повышенного коэффициента. И это приводит к снижению спроса. Кому захочется платить, к примеру, 11% по ипотеке, если можно найти варианты под 5%. Ужесточаются и другие требования к заёмщикам, тем самым ещё больше сокращая число желающих взять кредит.

Кого это коснётся?

Первичный рынок жилья. Повышенные коэффициенты риска будут применяться к кредитам с первоначальным взносом менее 20% от стоимости приобретаемого в новостройке жилья в рамках договора долевого участия. При этом уже с января 2024 года требования станут ещё жёстче – надбавки к коэффициентам риска не будут применяться только к займам, по которым первоначальный взнос составляет не менее 30%.

Вторичный рынок. Здесь ЦБ поступил немного добрее – повышенные коэффициенты риска будут применяться к ссудам с первоначальным взносом менее 10-15%.

Посчитай свой ПДН

Применение «рискованных» надбавок будет также зависеть от предельной долговой нагрузки (ПДН) заёмщиков. Это показатель рассчитывается как соотношение среднемесячного дохода к общей сумме платежей по всем имеющимся кредитам. Например, если в среднем вы получаете в месяц 50 тыс. руб. и при этом платите 20 тыс. руб. в месяц по ипотеке и ещё 10 тыс. руб. по автокредиту, то ваша ПНД будет составлять 60%.

Однако это требование пока будет относиться только к ипотечным кредитам на вторичном рынке – при покупке строящегося жилья в долг повышенные коэффициенты риска будут зависеть только от первоначального взноса. Надбавки не распространяются на ипотечные кредиты на строящееся жильё, которые выдаются по программам господдержки. Но при условии, что ПДН не превышает 60%, а первоначальный взнос составляет не менее 20%.

Зачем это нужно

С помощью этих надбавок ЦБ рассчитывает обезопасить рынок на случай каких-либо потрясений, которые приведут к резкому снижению цен на жильё. Если стоимость залога, в нашем случае квартиры, опускается ниже остатка долга, банк должен будет потребовать от заёмщика внести дополнительный залог или быстренько выплатить разницу между стоимостью залога и остатком по кредиту. А ведь далеко не у всех ипотечников имеется вторая квартира, которую можно заложить. А когда большая часть денег и так уходит на платежи по кредитам, то найти деньги на выплату разницы очень проблематично.

В результате дело может дойти до изъятия жилья. Но если количество выставленных на продажу банками изъятых квартир окажется слишком велико, это приведёт к ещё большему падению цен на недвижимость и, соответственно, ещё большему числу проблемных заёмщиков, а затем и банкротству банков. Именно по такому сценарию развивался американский ипотечный кризис 2007 года, который перерос в мировой экономический кризис 2008-2009 года. И именно этого Центробанк старается избежать.

Есть повод для волнений?

На первичном рынке по-прежнему много совместных программ банков и застройщиков. Как правило, выглядят они так – компания, которая строит и продаёт жильё, компенсирует банку часть платежей по кредитам, выдаваемым банком на покупку жилья у этой компании. Благодаря этому ставка по кредиту снижается. По данным ЦБ, средняя ставка по кредитам на «первичку» в декабре прошлого года составляла всего 3,5% годовых.

На первый взгляд, это хорошо. Однако на самом деле застройщики компенсируют свои расходы за счёт повышения стоимости жилья. В результате уже к концу весны этого года разница между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке достигла 40%. Для сравнения, в 2017 году разрыв составлял всего 1%.

Такое завышение цен полностью «съедает» весь первоначальный взнос на новостройку в 15-20 и даже 30%. Поэтому велики шансы на то, что в конечном итоге многие заёмщики не смогут рассчитаться с банком и потеряют жильё.

Чем это обернётся?

Как уже понятно, банки будут вынуждены сокращать выдачу ипотеки с низким первоначальным взносом или заёмщикам с высокой предельной долговой нагрузкой (ПДН). Хотя прямо такие кредиты никто не запрещает, они станут невыгодными. А это приведёт к снижению спроса на недвижимость, что обычно вызывает снижение цен. Правда, вряд ли оно будет сильным.

Как заявила РИАМО вице-президент «Гильдии риелторов Москвы» Екатерина Никитина, на столичном рынке снижение составит примерно 3-5% от нынешних уровней, однако оно будет происходить плавно и начнётся не ранее конца лета.

При этом в прошлом году был побит рекорд по вводу жилья в строй за всю постсоветскую историю России – 102,7 млн кв. м. А подобный рост предложения в условиях сокращения выдачи ипотеки будет также способствовать снижению цен.

А в это время в некоторых странах Запада, а также Китае всё более заметны признаки надвигающейся рецессии, о которой уже предупреждали известные экономисты и Международный валютный фонд (МВФ). Хотя экономика России сейчас гораздо меньше зависит от Запада, новый кризис вряд ли обойдёт нас совсем стороной. И это, опять же, скорее всего, приведет к снижению цен на недвижимость.

Что делать?

У кого есть возможность повременить с приобретением нового жилья, имеет смысл отложить покупку – велика вероятность, что в следующем году цены будут ощутимо ниже. Однако при этом надо учитывать, что даже в лучшем случае часть этой экономии съест инфляция, которая по прогнозу Министерства экономического развития должна составить в этом году 5,3%, а независимые эксперты ожидают на уровне 6-8%.

Тем же, кто хочет побыстрее въехать в новое жильё, лучше будет поискать дополнительные деньги на первоначальный взнос – это и убережёт от проблем в случае снижения стоимости жилья, и уменьшит платежи по ипотеке. Но только не за счёт потребительского кредита – он-то как раз будет учитываться при расчете ПДН, что сделает такого заёмщика более рискованным для банка при выдаче ипотеки.

ИЛЬЯ ЛИПКИНД