Центробанк пускает пузыри: Набиуллина против дешёвого жилья

Банкиры, застройщики и люди

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступила с очередным ярким заявлением: комментируя продление программы льготной ипотеки, она призвала «своевременно свернуть» её. Что и говорить, своевременное заявление. Предупреждая о возможности возникновения пузыря на ипотечном рынке, Набиуллина сама же его и надувает, давая понять, что за ипотекой под 6,5% годовых надо бежать прямо сейчас, что другого шанса не будет: после 1 июля 2021 года карета превратится в тыкву.

Программа льготной ипотеки впервые сделала жильё в России хоть сколько-нибудь доступным – что, конечно, не отменяет её недостатков в виде скрытого государственного финансирования банков и строительных организаций. Дело в том, что банк предоставляет ипотеку по «рыночной» цене, и всё, что выше 6,5%, оплачивается из бюджета. Посчитаем, например, для московской квартиры за 10 миллионов рублей с первоначальным взносом 1,5 миллиона и кредитом на 15 лет. Если ставка банка – 9% годовых, то государство платит 2,5% годовых от 8,5 миллиона на протяжении всего этого срока – получаются увесистые 3,2 миллиона рублей.

Выгода же строителей состоит в росте спроса на жильё – и, соответственно, в возможности поднять цены, которые по России с запуском льготной программы выросли на 7-12%, что заметно выше уровня инфляции. Несложно подсчитать, что подорожание объекта продажи на 10% приводит к пропорциональному росту бюджетных расходов – в приведённом выше примере это ещё 320 тысяч рублей с каждой квартиры. Основные выгодоприобретатели – застройщики Москвы и Подмосковья, где продаётся больше всего жилья.

Цифры не сходятся

Эльвира Набиуллина утверждает, что из-за роста цен жильё становится даже менее доступным, чем до начала государственной программы. Давайте проверим. Сравним расходы на приобретение жилья до подорожания, но без государственной помощи, и в нынешних условиях.

Квартира стоимостью 10 миллионов рублей под 9% годовых (при нестабильности рубля вполне адекватный процент) на 15 лет означает, что мы, заплатив 1,5 миллиона первоначального взноса, берём кредит на 8,5 миллиона, по которому ежегодно выплачиваем 765 тысяч рублей одних процентов. Общие расходы за 15 лет составят 21 475 000 рублей, из которых 10 миллионов – квартира, остальное – прибыль банка.

Квартира стоимостью 11 миллионов рублей под 6,5% годовых на 15 лет означает, что мы платим сразу 1,65 миллиона и берём в кредит 9,35 миллиона, ежегодные расходы на проценты – 608 тысяч рублей. Общие расходы – 20 116 250 рублей, что на 1,36 миллиона меньше, чем в предыдущем случае.

Даже при ипотеке в 8%, которые когда-то были целевым ориентиром, государственная поддержка даёт человеку небольшую экономию по сравнению с покупкой квартиры чуть дешевле, но с полностью самостоятельной выплатой процентов.

Разбираемся с пузырями

За первые девять месяцев 2020 года банки выдали ипотеку на 3,25 триллиона рублей – огромные деньги, сопоставимые с бюджетом небольшой европейской страны. Общие затраты населения на обслуживание ипотечных кредитов благодаря государственной помощи снизились более чем на 1 миллиард рублей, притом что ипотеку стали выдавать существенно чаще. Выжила строительная отрасль, хотя нельзя не заметить, что спасение рабочих мест помогло более Киргизии и Таджикистану, нежели России – трудятся тут главным образом гастарбайтеры, и тем самым они надувают опасный пузырь «добрососедства», которое рано или поздно выльется в этническое и религиозное противостояние.

Затраты бюджета на софинансирование выплат процентов в 2020 году составили 40 миллиардов рублей за девять месяцев – в 20 раз больше, чем за весь 2019 год, когда программа действовала только в ограниченном объёме. И это только начало – понятно, что в ближайшие годы расходы вырастут, кредитов будет всё больше. Но волновать это должно Минфин, а никак не Центробанк. Мегарегулятор и так сильно заботится, чтобы мы лучше жить не стали, – старательно ограничивает объём денежной массы, подталкивая нас обратно к бартерным отношениям.

Надо упомянуть ещё об одном пузыре. В собственности Эльвиры Набиуллиной и её мужа Ярослава Кузьминова есть две большие квартиры, дача, земельный участок, у них около сотни миллионов рублей годового дохода и люксовое авто. Источником этого благосостояния прямо или косвенно является главным образом русское государство, при этом польза указанных граждан для государства представляется крайне сомнительной. А значит, их доходы и имущество являются самым натуральным пузырём, дорогостоящей оболочкой зияющей пустоты. Между тем правительство уже занялось ликвидацией лишних расходов в виде «институтов развития», и хочется надеяться, что это только начало.

Программу льготной ипотеки надо не только продлить, но и оставить постоянной – просто исключить из неё те регионы, которые совершенно не нуждаются в росте населения. Это Москва и её область, Санкт-Петербург и его окрестности (отдалённые районы Ленинградской области, например знаменитое некогда Пикалёво, исключать не следует), Краснодарский край, возможно и Крым с Севастополем.

В самой большой стране мира достаточно места под строительство хорошего жилья для хороших людей.

Автор:
Михаил Мельников